グッドエフェクト税理士法人 > 記事一覧 > マンション経営者必見｜相続税対策になるしくみを徹底解説
相続対策として有効な手段がマンション経営等の不動産投資です。
不動産投資が相続対策になるということは聞いたことがあっても、その仕組みをご存知無い方も多いのではないでしょうか。
当記事では、なぜマンション経営が相続対策になるのか、徹底的に解説します。
まずはなぜマンション経営が相続対策になるのか確認していきましょう。
なぜマンション経営が相続税対策になるのでしょうか。
その理由は現金よりも不動産の方が相続税評価額は低くなるということがあげられます。
不動産には様々な値段があると言われています。
まず皆さんが思浮かべるのは不動産の「時価」でしょう。
不動産の売買は購入する側と売却する側が合意すれば、成立します。
そのため、確固たる価格が存在しているわけではありません。
不動産の時価は買いたい側の需要の強さと売りたい側の共有の多さで決まるものです。
それでは不動産の相続税はどのように評価するのでしょうか。
不動産の評価は土地と建物で異なる評価をします。
相続した土地は「路線価」で評価されます。
路線価とは国税庁が定める土地の評価の基準とする価格でそれぞれの土地の評価額を定めています。
路線価は一般的に時価の80％程度とされており、土地を購入することで、相続税評価額を2割下げることができると考えておくとよいでしょう。
路線価：https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm
一方の建物は更に相続税評価が時価よりも安くなる傾向があります。
建物は毎年課税される固定資産税評価額で相続財産の評価が行われます。
固定資産税評価額は時価の50％～70％程度となりますので、相続税評価額を更に圧縮することができるのです。
不動産を購入することで、相続税評価額を圧縮することができますが、マンション経営のように人に貸すことで更に土地の評価を下げることができます。
人に貸すことで土地の評価を下げる仕組みを「貸家建付地」と言います。
貸家建付地は以下の計算式で計算します。
【計算式】
自用地価格－自用地価格×借地権割合×借家権割合×賃貸割合
借地権割合とは90％～30％で定められており、一般的に70％程度で設定されています。
借家権割合は30％と定められており、賃貸割合はマンション経営の場合何室埋まっているかによって決まります。
つまり、全ての満室であれば100％となります。
マンション経営をする際に借入をして不動産投資を行う人も多いでしょう。
マンション経営をする際に借り入れをすると、借入金額は相続税評価額から差し引くことができます。
例えば、相続税評価額が2億円の不動産で借入が1億円ある場合の相続税評価額は1億円となります。
不動産は相続税評価が時価よりも安くなるため、借入をして規模の大きい不動産を購入することで、相続税評価を大きく下げることができます。
ここまでマンション経営をする際に不動産の評価方法等によって相続税対策に繋がることをご紹介しました。
それでは実際にどのくらい相続税評価を下げることができるのか実際に計算してみましょう。
【計算事例】
土地の時価：1億円
建物の時価：1億円
借入金額：1億円
保有している土地の借地権割合：70％
マンションの賃貸状況：満室
まず土地の評価は路線価により評価をするため、1億円の評価額であれば、8割程度の8,000万円程度になります。
また、土地の評価は貸家建付地評価により、更に評価を下げることができます。
貸家建付地の評価は以下の通り行います。
8,000万円（自用地価格）×70％（借地権割合）×30％（借家権割合）×100％（賃貸割合）＝1,680万円
更に建物は70％程度で評価ができるため、7,000万円程度で評価をすることができます。
借入の1億円を差し引くことができるので、最終的な相続税評価額は以下の通りです。
8,000万円（土地の評価）＋7,000万円（建物の評価）－1,680万円（貸家建付地の評価減）―10,000万円（借入金）＝3,320万円
上記の計算のように借り入れをして不動産を購入することで、大きく相続税評価額を圧縮することができます。
今回のケースでは1億円は手もと資金、1億円は借入によって不動産を購入したことになりますので、実質的な評価減は6,680万円です。
相続税対策として非常に効果が大きいマンション経営ですが、注意点もありますのでしっかり理解しておきましょう。
マンション経営をすることによって相続税対策にはつながります。
しかし、マンション経営自体が上手くいくとは限りません。
マンションの空室が多く、収入が得られない場合でも固定資産税や管理費や修繕費などの費用はかかってしまいます。
収入が少ないと、マンション経営が赤字になってしまうこともあるのです。
相続税の負担軽減ができたとしてもそれ以上にマンション経営で赤字になってしまっては意味がありません。
相続税対策でマンション経営を行う際にはマンション経営自体が上手くいくかどうかにも気を配る必要があります。
相続が発生した際に、相続人が複数いる場合は相続する財産をどのように分けるか話し合う必要があります。
例えば、子どもが二人いるケースでは、50％ずつ相続するということもあるでしょう。
現金であれば分けやすいものですが、不動産は半分で分けるということができません。
共有で相続するということは可能ですが、共有してしまうと後々の売却や修繕のタイミングで二人が意思をあわせなければならないため、何かと不便になることも多いのです。
そのため、財産の大半を不動産が占めることになってしまうと、相続人間でトラブルに発展する可能性もありますので、相続税だけでなく、分割方法にも注意しておく必要があります。
相続税対策の方法としてマンション経営は非常に有効な手段です。
土地・建物は時価よりも相続税評価が低くなるため、不動産を購入するとすぐに相続税対策の効果があります。
また、人に貸すことで貸家建付地の評価減を受けることができ、借入をすることで、その規模を大きくすることができます。
しかし、マンション経営自体が上手くいくとは限りません。
相続税対策としては有効ですが、デメリットもありますので、注意点をよく理解してからマンション経営を行うようにしましょう。
