グッドエフェクト税理士法人 > 記事一覧 > 不動産の相続税対策が有効｜対策のしくみと注意点
相続税対策をするためには不動案を活用することが効果的です。
不動産は時価よりも相続税評価が低くなるため、現金を不動産に変えておくことで相続財産の評価圧縮につながり、相続税対策に繋がります。
当記事では不動産で相続対策を有効に行う方法と注意点をご紹介します。
不動産はなぜ相続税対策につながるのでしょうか。
一言で言うと不動産は時価よりも相続税評価額の方が安いからです。
不動産は大きく分けると土地と建物に分かれます。
土地は「路線価」と呼ばれるもので評価され、一般的に時価の80％程度と言われています。
つまり、時価1億円の土地を購入した場合、相続税評価額は8,000万円程度になることが多く、土地を購入することで2,000万円の評価減ができるのです。
さらに、建物は固定資産税評価額で相続財産の評価が行われ、時価の50％～70％程度で評価されます。
このように土地・建物は時価よりも相続税評価額が低くなるため、現金を不動産に変えておくことで、相続税の課税対象となる財産を減らすことができるのです。
不動産を活用することで税の負担軽減につながる仕組みを理解できましたか。
次に不動産で相続税対策をする際のポイントをご紹介します。
不動産は土地と建物がありますが、先ほどご説明したように土地よりも建物の方が圧縮効果は大きくなります。
そのため、駐車場等の土地だけよりも建物も活用する賃貸住宅のような不動産を購入する方が効果的です。
また、同じ価格の不動産であっても、建物の評価の割合が不動産全体のなかで大部分を占めるマンション等の方が相続税の圧縮効果は大きくなります。
不動産は人に貸すことで相続税評価を大幅に下げることができることをご存知でしょうか。
人に貸すことで、「貸家建付地」として相続税評価を圧縮することができます。
具体的な計算は以下の通りです。
【計算式】
自用地価格－自用地価格×借地権割合×借家権割合×賃貸割合
自用地価格とは自分で利用している場合の土地の評価です。
つまり自分で利用している土地の価格から借地権割合や借家権割合をかけあわせたものを差し引くことができるということです。
借地権割合とは路線価図にA～Gの記号で定められており、最も高いAが90％、最も低いGが30％です。
一般的にCの70％程度であることが多いです。
次に借家権割合とは全国一律で30％と定められています。
最後に賃貸割合ですが、マンション等を賃貸に出している際に何室が埋まっているかによって異なります。
例えば、10室あるマンションの10室全てが埋まっている場合の賃貸割合は100％。
10室のうち5室が埋まっている場合の賃貸割合は50％です。
それでは具体的に計算してみましょう。
【計算例】
土地の評価：5,000万円
借地権割合：70％
借家権割合：30％
賃貸割合：80％
上記の場合の計算は以下の通りとなります。
5,000万円―5,000万円×70％×30％×80％
計算すると5,000万円―840万円＝4,160万円となり、貸家建付地による評価減によって840万円の相続財産圧縮に繋がったということになります。
ここまで不動産で相続対策を行うことが有効であることについて解説しました。
しかし、不動産での相続対策が必ず成功するわけではありません。
次に不動産で相続対策をする際の注意点をみて行きましょう。
不動産で相続対策をする際に必ず覚えておきたいのは、不動産投資にはリスクがあると言うことです。
基本的に相続対策のために不動産を購入する際は自分で住むための不動産ではなく、購入して人に賃貸するいわゆる投資用の不動産であることが多いでしょう。
このような投資用の不動産はリスクがあり、損をする可能性もあるということを頭に入れておかなければいけません。
不動産投資の最大のリスクは「空室リスク」であると言われています。
空室リスクとは購入した不動産に借り手がつかず、空室の状態が長く続いてしまう状態です。
不動産の維持にはメンテナンス費用がかかります。
建物の修繕費や固定資産税は人が住んでいなくても発生しますので、空室となり、収入が入ってこない状況になってしまうとコストだけがかかる状態になってしまいます。
不動産のリスクは空室リスクだけではありません。
例えば、大地震や台風などで建物がダメージを受けた場合、大きな修繕費がかかる場合もあります。
また、賃貸中に部屋の中で自殺や殺人事件が起こってしまった場合、事故物件として他の物件よりも大幅に家賃を下げなければ入居者が現れないという可能性もあります。
このように不動産投資自体で損失を抱えるリスクがあります。
不動産投資で大きな損失を出してしまうと、相続税の圧縮効果よりも赤字額が大きくなってしまうこともありますので注意が必要です。
相続人が複数いる場合には不動産で相続対策をする際に注意が必要です。
例えば子供が二人で、不動産評価額1億円、現金が5,000万円の場合どのように分ければよいでしょうか。
不動産を共有すると、売却や建て替え等の際に双方が合意する必要があるため、何かと不便です。
しかし、不動産が相続財産の大部分を占めるため、どちらかが不動産を相続すると不公平が生じてしまいます。
このように不動産は現金よりも分割して相続することが難しいため、分け方にも注意が必要です。
不動産があることによって揉めごとに発展してしまうケースも珍しくありませんので、不動産で相続対策をする際は注意が必要です。
不動産は相続税対策に有効な手段の一つです。
特に資産家には評価減の効果が大きく昔から相続税対策の一環として人気があります。
しかし、不動産での相続対策には注意する点があります。
一つ目は不動産投資にはリスクがあること、二つ目は複数の相続人がいる場合には分け方に注意が必要であるという点です。
不動産は効果が大きいため、是非取り入れたい相続税対策ですが、注意点をしっかり考慮して行うようにしましょう。
