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不動産の相続と生前贈与はどちらが高くなる?

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相続税には基礎控除があり、遺産の課税価格の合計額が基礎控除額以下の場合は相続税がかかりませんので、相続税対策として生前贈与を検討する必要はありません。

しかし、どんなに仲の良かった相続人同士でも、時には遺産分割を巡って争いが生じるものです。

その争いをあらかじめ防止するため不動産を特定の人に生前贈与しておけば、少なくとも不動産の帰属に関しては揉めることはなくなるといえます。

贈与税は相続税に比べ基礎控除額が小さく税率が高いため、高額になることがあります。

不動産の生前贈与については、贈与税の事前確認も欠かせないことになります。

そこで、不動産の相続と生前贈与を比較した場合、どのような違いがあり、その税額はどちらが高くなるのかについて、解説します。

不動産の相続とは

不動産の相続とは、被相続人(亡くなった人)が残した不動産を法定相続人(被相続人の特定の遺族)が包括的に受け継ぐことをいいます。

そして不動産の生前贈与とは、贈与者(財産を贈与する人)が存命中に、不動産を受贈者(財産を受ける人)に無償で譲ることをいいます。

なお、不動産の生前贈与の場合、法律的には口頭でも贈与が成立しますが、書面を作成していないと後々、名義変更登記や贈与税の申告の手続を行えませんので、必ず贈与契約書の作成が必要です。

不動産を相続とするか生前贈与とするかについては、検討すべき留意点が3つあります。

  • 留意点1.相続と生前贈与では納める税金に違いがある
  • 留意点2.相続と生前贈与では不動産取得税に違いがある
  • 留意点3.相続と生前贈与では登録免許税に違いがある

 

留意点1.相続と生前贈与では納める税金に違いがある

相続及び生前贈与の場合、不動産を取得した者は、相続であれば相続税、生前贈与であれば贈与税として、取得した不動産の額に応じた税金を国(税務署)に納める必要があります。

相続の場合

相続税は、被相続人が死亡したときの全財産(死亡前3年分の贈与を含みます)が基礎控除額(3,000万円+600万円×法定相続人の数)を超えた場合に、その超過分について課税されます。

富裕層の人を除けば、一般向けマンションや戸建て住宅の場合には非課税となるケースが多いといえます。

生前贈与の場合

贈与税は受贈者に課されます。

受贈者は、暦年課税と相続時精算課税制度のいずれかを選択できます。

なお、居住用不動産の贈与については、贈与税の配偶者控除の特例が適用される場合があります。

⑴暦年課税

暦年課税の場合、贈与税は、毎年1月1日から12月31日までの1年間に受けた贈与の額が基礎控除額110万円を超えた場合に、その超過分について課税されるものです。

不動産の場合は固定資産評価額が110万円を超えることが多いでしょうが、理論的には、持分を分けて贈与することによって1年間当たりの贈与額を110万円以下に抑えることができます。

しかし、後記の不動産取得税及び登録免許税のほか、持分の登記に伴う費用や手間がかかりますので、相続税対策としては現実的ではないといえましょう。

⑵相続時精算課税制度

相続時精算課税制度は、贈与により財産を取得した場合に、その財産の価額の累積が2,500万円以下であれば贈与税が無税となり、2,500万円を超える場合には、その超える部分の金額の20%を贈与税として納付する制度です。

2,500万円の非課税枠は、複数年にわたって分割利用できます。

後に相続が発生したとき、この贈与によって取得した財産の累積額を相続財産に加算し、相続税額を算出します。

既に支払った贈与税が、相続の際に納めなくてはならない相続税を超えていた場合には還付を受けます。

この制度は、60歳以上の親から20歳以上の子ども(養子も含まれます)及び孫への贈与について適用されます(年齢は贈与の年の1月1日現在)。

相続時精算課税制度は、贈与税の申告時期に制度の適用申請をすればよいのですが、この制度をいったん選択するとその両親・祖父母からの贈与については暦年課税が適用されなくなってしまいます。

つまり、毎年110万円の基礎控除額も適用されません。

ただし、例えば父からの贈与については相続時精算課税制度を選択し、母からの贈与については暦年課税を選択することは可能です。

⑶贈与税の配偶者控除の特例

婚姻期間が20年以上であれば、居住用不動産の贈与は基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで(合わせて最高2,110万円まで)控除できるという特例があります。

これを贈与税の配偶者控除といいます。

その場合の条件は、

  • 夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われること(内縁関係の場合には適用されません)
  • 配偶者から贈与された財産が、自分が住むための居住用不動産であること(又は居住用不動産を取得するための金銭であること)
  • 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産(又は贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産)に贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること

というものです。

なお、配偶者控除は、同じ配偶者の間では一生に一度しか適用を受けることができません。

また、婚姻期間20年以上の配偶者がもう一方に居住用不動産を贈与又は遺贈した場合、特別受益として扱わず遺産分割から除外されます。

 

相続時精算課税制度を不動産に有効活用できるケース

  • ケース1.手持ちの不動産が、もともと相続税がかからない場合
  • ケース2.贈与者が収益を生み続ける不動産を手放したい場合
  • ケース3.贈与者が将来値上がりする可能性の高い土地を持っている場合

それぞれのケースについて考えてみましょう。

ケース1.手持ちの不動産が、もともと相続税がかからない場合

手持ちの不動産が評価額2,500万円以内であれば、相続時にかかる相続税の負担の心配がありません。

したがって、相続まで待つことなく贈与して、不動産を有効活用することができます。

ケース2.贈与者が収益を生み続ける不動産を手放したい場合

賃貸不動産などの収益物件を所有していれば、資産が増えるとともに相続に回る財産も増えることになります。

相続時精算課税制度を利用して当該不動産を贈与すれば、贈与時点からその収益は受贈者のものになりますので、贈与者は財産を増やすことを避けることができます。

ケース3.贈与者が将来値上がりする可能性の高い土地を持っている場合

将来値上がりする可能性の高い土地については、価格の低いうちに相続時精算課税制度を活用して贈与すれば、相続時には贈与時点での税率が採用されるため、後に評価額が上昇した分の税負担を抑えられます。

 

留意点2.相続と生前贈与では不動産取得税に違いがある

不動産取得税は、不動産を取得した際、不動産の取得者に課税されるものです。

相続で不動産を取得した場合には、不動産取得税は課税されません。

生前贈与で不動産を取得した場合、土地と建物で異なり、土地の場合には土地の固定資産評価額の1/2の3%が課税され、住宅の場合には住宅の固定資産評価額の3%が課税されます(ただし、2021年4月1日以降に取得した土地・住宅については4%)。

なお、不動産の固定資産評価額は、固定資評価証明書を市町村役場(東京23区では都税事務所)で取得するか、又は、固定資産税の納税通知書でも確認できます。

上記のように、生前贈与の場合、相続ではかからない不動産取得税がかかります。

 

留意点3.相続と生前贈与では登録免許税に違いがある

不動産の名義変更(所有権移転登記)をする際には、登録免許税がかかります。

相続による所有権移転登記の場合、登録免許税の税率は、不動産の固定資産評価額の0.4%です。

生前贈与による所有権移転登記の場合、登録免許税の税率は、不動産の固定資産評価額の2%です。

上記のように、生前贈与は、相続よりも登録免許税の税率が5倍あるわけです。

 

まとめ

一般的には、不動産を取得する場合、贈与税より相続税が基礎控除額も大きく税率も低いので、贈与税が高くなるといえます。

しかし、相続税の税率よりも贈与税の税率が低くなる可能性もありますので、どちらの税率が高くなるのか、いかに税金を抑えることができるのかを慎重に検討する必要があります。